物业项目运营方案（文旅项目运营方案）

枣庄城市中级主策杨林卿

项目背景

在公司进场之前，项目长期对外没有任何宣传，外界都认为没有房子了新签项目地块还未拆迁、上面附着物较多且有居民居住生活客户对于工期问题心存疑虑；项目规划方案未确定，对于客户信息传递存在不确定性现阶段政府监管严格，对外传递只能以前期项目地段、社区醇熟；其他任何项目销售信息都没法往外打当下疫情影响下，客群出行意愿减弱，实现线上的客户触达与转化势在必行！

A项目营销机会点

相对于直播，短视频能够很好的规避直播时的一些规定，因此项目把短视频运营作为项目线上运营的主战地。

快速吸粉 高效创值打赢线上运营攻坚战

1板块一：快速扩充私域流量

01抖音短视频运营—加粉

关键词：每日关注、完善信息、频次更新

1关注加粉丝：抖音每日关注有限制，加的过快会有相关提示，首先加关注不要按顺序全部加，可以隔几个关注一个，增加系统提示前关注好友量；出现相关提示后，间隔2-3个小时后可再次添加，每天大约可加5波（约150），每天通过回关可增粉30-50批左右（每个抖音帐户最多可关注5000人）

2推荐加粉丝：随着播放量和粉丝基数的扩大，通过“视频推荐”和“可能好友推荐”主动关注的粉丝会逐渐增多（前期每日约10批，后续随着良性循环会越来越多）

3推广加粉丝：推广抖音二维码/抖音视频至微信/QQ等社交平台，引发关注，或以发红包形式做加粉推广

4Dou+付费推广：可选择客群：性别、年龄、地域和兴趣等推广筛选条件

其他注意事项

同时需要完善个人信息，保持信息的相对准确性，树立可信标签保持视频的更新频率防止掉粉

2板块二：短视频内容制作

01短视频内容制作—内容选择

关键词：内容方面，有热点、有娱乐，有干货

1热点：紧抓社会热点、新闻热点、项目节点制造热点（微博热搜）

2娱乐：娱乐视频不仅为当下最受欢迎流量最高的素材之一，而且能够调动团队人员的积极性，主动参与到视频拍摄和转发中。只有视频受到广大客户喜欢，才能够最大限度的扩大项目私域流量池。例如：偶尔卖个颜值/日常搞笑/跳个舞蹈#小鸡恰恰舞

3干货：可以讲当下买房的注意事项、贷款的政策和方式、房子产权的重要性等等。同时也可以采用互动、提问解答、总结的方式进行。有干货才能长久留住客户，每个人一生会与房子发生诸多联系：租房、买房、卖房、装修、物业、养老等等，房子会将每个人置于一个关系网络里，小到邻居、物业，大到社区、城市群，所以干货类短视频还大有可为

其他注意事项

短期内快速增粉内容可以多方面都包括，长期增粉须内容垂直，便于后台给与定位并推送精准粉丝、客群

02短视频内容制作—视频拍摄

关键词：全员参与、轮班经理制

1开始阶段，操盘组，尤其是经理人一定是整个数字化营销的发起者、组织者、推动者、参与者，一切为结果负责

2为提高置业顾问积极性与责任心，设置轮班经理制且适当进行奖惩。第一轮5个顾问抽签决定轮班顺序，视频拍摄主题及内容由轮班经理负责发起制定并主持参与拍摄，团队中其他人也都有收集素材、提供素材的义务，利用晚会前10分钟，群策群力，为视频内容出谋划策；然后操盘组完善脚本，最后由值班经理组织完成视频拍摄。奖惩：一轮过后浏览量及点赞量最低者将继续担任值班经理拍摄两期视频，为成效负责

3尽量选择在客户较少或者没有客户的时间拍摄，保证团队中的大多数人可以参与进来，趣味性增强，任务感降低；同时也能很好的调整顾问的状态

视频拍摄 关键点

关键词：画质清晰、控制时长、有爆点以竖屏拍摄为主，（用户习惯为竖屏）竖屏拍摄有助于提高视频播放率视频拍摄以近景为主，画质清晰，能够体现出细节更有助于吸引客户观看音乐、说唱、舞蹈类的视频，时间控制在20s以内对于故事、段子、搞笑类的视频，拍摄时间控制在1分钟左右，在10s左右出现一个爆点：剧情反转点、笑点、悬念等吸引客户的点，这样能够引起客户继续观看兴趣，促使视频完播视频剪辑的时候不要出现logo或水印

03短视频内容制作—精准定位

打通与客户间壁垒，精准推送给附近的人

1尽管短视频用户与购房人群高度重合，日活跃基数大，然而对于房企而言，能转化能成交才是王道，短视频真能打通线上线下，精准地推送给本地意向群体吗？事实证明，能！

2针对本地化营销，我们知道短视频平台都开发了同城、POI推送等模式，用户可以选择添加地点信息，在视频发布后，平台首先会先推送给附近的用户去看，你能精准地触达附近的人。并且，短视频平台开发了通讯录好友功能，如果你通讯录里的好友没有删除你的联系方式，他的推荐里会自动显示你发布的视频，这无疑能增加客户黏性

3根据项目来访及成交客户群，精准定位项目周边来客较多的社区及村镇为重中之重；通过位置定位，视频会增加对定位周边人群的推送，影响更多的目标客群。短视频上传平台之后，初始推荐一般是优先分发给附近的人，和关注的粉丝，然后才是配合用户的标签，进行智能分发

补充说明

视频流量分配机制重要影响因素：播放完成量/点赞量/评论量/转发量初始推荐会根据账号的权重大小给于：200 ～500 左右的流量。如果被推荐的作品反馈不错的话，平台就会判定内容是比较受欢迎的，就会给第二次推荐这里判断的指标是：10% 以上的点赞和60% 以上的播放完成率；二次推荐大概有1000 ～ 5000 左右的流量。一般一个视频在发布的一个小时以内，播放量只要达到 5000 以上，并且点赞数高于 100 ，评论高于 10，基本就可以给予下一轮的推荐

04短视频内容制作—发布时间

发布时间很关键

1短视频拍摄完毕后，集中在每天上午11点-11：30或者晚上6点-6：30之间发布，这个时候基本上处于（将要）下班的时候，准备下班前一般都想刷刷视频放松一下等待下班

2因此一般视频发布后一小时是影响视频播放量的黄金时间；抖音会把你发布的作品推送给200~500个人，如果这段时间为上班时间，视频播放量少地话，基本这条视频的播放量短时间内就不会在高；所以一开始你的流量高低决定下一轮流量池的高低

3板块三：短视频内容推广

01短视频内容推广—强化引流

在视频发布之初，必须提高视频的点赞、关注、评论、转发四个指标

1巧用神评论：“自古一楼出神评”，视频发布前，可以去房产短视频大V或者本地吃喝玩乐知名大V底下留下神评论，为自己的视频引流。若没有网友评论可邀请同事或者朋友前来评论，有趣的评论能提高用户的互动热情，使用户积极点赞留言。最终有助于提高视频的推荐量

2热门音乐：挑选当前抖音最热门的音乐为作品增添曝光途径（音乐符合视频调性，相辅相成）

3积极与粉丝互动：提炼视频核心观点，积极回复粉丝问题能增加评论区活跃度，使用户积极点赞或者留言，也有助于提高视频的推荐量

4强化后宣：视频发布以项目号为主，项目抖音号、快手及微信小号视频号发布视频后全员点赞、评论；评论内容尽量出彩以引发共鸣

5全员推广：顾问全员转发视频链接至个人朋友圈、微信群

视频复火

有一种情况是之前的作品并不火，但是因为一条视频留言比较火热就立马带动视频本身火了起来；你后台的视频被更多的人发现点赞/转发

抖音短视频运营—优秀作品标签

4板块四：转化成交

01线上获客后团队执行动作：

02线上客户转化流程：

14小时内检查抖音好友添加情况，上午、下午、晚会每天三次检查各一次，针对添加好友及时打招呼，针对私信及时回复

2每日晚会前新添加粉丝（反馈给顾问）及时添加客户微信，借助企微功能发送项目信息、图片、线上售楼处等小程序多面传达项目信息

3线上以项目活动等为噱头针对性维系，并以此作为线下到访邀约，摸底客户到访及购房意向

4线下到访客户案场谈客转化或线上轻成交转化

03针对不同客户转化动作：

1线上评论区互动者：在评论区客户提到的问题，第一时间进行回复，根据项目情况排轮制或接力制，如问到项目产品的问题，积极加好友私聊并加微信，跟踪维护、转化、成交

2主动私信者：对于客户主动私信，第一时间回复信息—及时发送项目销售信息、认筹信息等进行维护—积极加微信并进行企微沉淀（设置自动回复：线上售楼处＋活动链接设置）——长期维护——转化，成交

3仅关注未私信者：第一时间回关并主动发送项目活动信息，进行客户意向筛选；以活动为噱头邀约拉入活动福利群进行长期维护

（成交客户示例）

04成交客户经验分享

1无论是通过抖音、快手、短视频还是微信等任何形式的线上，都是：流量扩容→流量导入（公域到私域）→流量转化→业绩突破的闭环过程

2线上谈客和线下谈客一样，紧迫感塑造非常重要；杜绝认为客户没到过售楼处就不会成交的思想

3线上谈客和线下谈客一样配合造势非常关键；日常与客户沟通中，置业顾问时刻进行造势，让客户有种身临其境的感觉，创造热销氛围，进行紧迫感传递。（不好意思姐，我刚刚去给客户去开收据了…我刚刚带客户去银行转账了）

4合理利用一切可利用的道具：（客户交钱回执单，认筹协议，或者客户多的时候多拍一些照片，视频等）

5线上速成交需要日常培养线上谈客轻成交的习惯：目标明确＋极致执行＝一定能成交